Asunnon tai kiinteistön myyjän vastuusta ja velvollisuuksista on säädetty asuntokauppalaissa ja maakaaressa. Lyhyesti sanottuna myyjällä on tiedonantovelvollisuus myytävää kohdetta koskien, mutta mitä se tarkalleen ottaen tarkoittaa?
Kerro kaikki oleellinen tieto virheineen ja vikoineen
Tärkein myyjän vastuu ja todennäköisin syy kiistoihin kauppojen jälkeen on tietojen oikeellisuus. Myyjän on kerrottava asunnosta tai kiinteistöstä mahdollisimman tarkkaan erityisesti virheiden tai vikojen osalta, sillä pienenkin vian kertomatta jättäminen voidaan tulkita kauppaan johtaneeksi virheelliseksi tiedoksi ja siten myyjän voidaan nähdä hyötyneen mainitsematta jättämisestä. Yleisimmät virheet lainsäädännössä ovat:
Laatuvirhe = asunto tai kiinteistö ei vastaa sovittua, sääntöjä tai määräyksiä, tai se voi aiheuttaa terveyshaittoja asukkaille
Taloudellinen virhe = ostajalle on jätetty ilmoittamatta jokin asuntoon tai kiinteistöön liittyvä merkittävä taloudellinen velvoite, kuten vaikkapa vastikkeen määräytyminen tai taloyhtiön velka
Oikeudellinen virhe = ostajalle ei ole kerrottu kolmannen osapuolen hallinta- tai nautintaoikeudesta asuntoon tai kiinteistöön (näin voi käydä myös yhteisomisteisten mökkien kohdalla, tai tapauksissa, joissa avioerossa ositusta ei ole tehty oikein)
Piilevä tai salainen virhe = virhe tai puute, joka ei ollut kaupantekohetkellä ostajan eikä myyjän tiedossa. Kyseessä on kaikkein haastavin virhe, joten ne käsitellään aina tapauskohtaisesti kahdenkeskisissä neuvotteluissa tai viimeistään lakimiesten avustuksella.
Virheistä valittamisen maksimiaika on kiinteistökaupassa viisi vuotta, asunto-osakkeiden kaupassa kaksi vuotta, mikä kannattaa pitää mielessä kun asunnon tietoja, korjaustarpeita ja mahdollisia puutteita kirjataan ylös. Mahdollisista virheistä tulee kuitenkin reklamoida kohtuullisessa ajassa siitä, kun ne on havaittu.

Mitä tiedonantovelvollisuus tarkoittaa?
Tiedonantovelvollisuus velvoittaa myyjän antamaan ostajalle kaikki olennaiset tiedot asunnosta, kuten havaitut virheet ja tehdyt remontit. Myös tulevista taloyhtiöremonteista tulee ilmoittaa ostajalle mikäli ne eivät selviä asunnon virallisista papereista. Myyjän kannalta järkevintä onkin mainita kaikki sellaiset asiat, jotka saattaisivat aiheuttaa mittavaa harmia ostajalle, jos ne tulevat hänelle myöhemmin yllätyksenä. Joskus voi toki käydä niin, että tontin reunalta alkava upea mäntymetsä kaavoitetaankin asuinkäyttöön, eikä ostajalla tai myyjällä ole ollut tästä etukäteistietoa kaupanteon hetkellä (ja mikäli kaavaluonnos olisikin ollut olemassa, molemmilla on niihin yhtäläinen pääsy). Tällaisessa tapauksessa tilanne on ostajan kannalta tietysti harmillinen, mutta myyjän vastuulla metsän katoaminen tontin rajalta ei ole.
Myyjä ei ole kuitenkaan ainoa, jota tiedonantovelvollisuus koskee – myös ostajan on annettava myyjälle kaikki olennaiset tiedot, jotka voivat vaikuttaa kauppaan, kuten rahoituksen järjestyminen ja muut kaupan toteutumiseen liittyvät seikat.
Piilevä virhe asuntokaupassa on haastavin
Piilevän virheen tulee olla merkittävä, jotta siihen voidaan vedota. Esimerkiksi näkymättömissä rakenneosissa sijaitsevat kosteus- ja homevauriot ovat usein piileviä virheitä. Myyjä voi joutua vastuuseen piilevästä virheestä, mutta vastuun kynnys on korkeampi kuin tiedonantovirheessä. Tällaisessa tapauksessa virheiden ja niistä aiheutuvien kustannusten täytyy lähtökohtaisesti olla huomattavia.
Asunto-osakkeen osalta reklamaatio ja siihen liittyvät vaatimukset piilevästä virheestä tulee tehdä viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta tai kaupanteosta. Kiinteistön kaupassa ostaja voi vedota piilevään virheeseen viiden vuoden ajan hallinnan luovutuksesta.
Hinnanalennus on ensisijainen tapa korjata salaisen virheen vaikutukset, mutta sekä asuntokauppalain että maakaaren mukaan ostajalla saattaa olla oikeus purkaa kauppa piilevän virheen perusteella. Tällöin vaatimuksena on, että ostajalle koituu virheestä olennaista haittaa, eikä muu seuraamus ole kohtuullinen. Mikäli kauppa puretaan piilevän virheen perusteella, kiinteistö palautuu myyjälle ja kauppahinta ostajalle.
Ostajallakin on vastuuta
Myyjällä ei suinkaan ole kaikki vastuu asuntokaupoissa, sillä myös ostajalla on vastuu asunnon tai kiinteistön tarkistamisesta ennen kauppoja. Jos ostaja ei perehdy myytävään kohteeseen tai sen asiakirjoihin, kuten isännöitsijäntodistukseen, ei hän voi siirtää vastuuta myyjälle. Siksi kosteusmittaukset ja kuntotarkastukset ovat molempien etu, sillä niissä sukelletaan pintaa syvemmälle ja asiantuntija kirjaa havaintonsa selkeästi, jotta erimielisyyksiltä vältyttäisiin.
Pidä siis huoli, että kaikki mahdolliset puutteet, viat ja virheet on dokumentoitu esimerkiksi myyntiesitteeseen. Vaikka ne voivatkin vaikuttaa myyntihintaan, on se silti turvallisempaa, taloudellisempaa ja eettisempää kuin pimittää tietoa ja toivoa, että ostaja ei kiinnitä niihin huomiota.
Kuntotarkastuksessa havaittiin puutteita, mitä nyt?
Sekä myyjä että ostaja voivat pitää itseään onnekkaina, sillä virhe löytyi! Pahimpia virheitä ovat ne, joita ei havaita ajoissa, jolloin kyseessä olisi juurikin piilevä virhe. Mikäli puute tai virhe aiheuttaa merkittäviä korjauskustannuksia, on järkevintä neuvotella ostajan kanssa hinnanalennuksesta. Suurien ja merkittävien virheiden kohdalla ostajalla on jopa oikeus purkaa kauppa, jos yhteisymmärrykseen ei päästä – minkä jälkeen asunto tai kiinteistö jää myymättä ja myyjällä on itsellään vastuu korjata kyseinen puute omasta pussistaan. Asunto-osakeyhtiöissä vastuu rakenteista on taloyhtiöllä, jolloin korjauksesta kuuluu neuvotella taloyhtiön kanssa. Pintojen ja kalusteiden osalta vastuu on myyjällä.
Jos asunnossa rikkoutuu kauppaan sisältyviä kalusteita tai syntyy muita vaurioita, on hyvä muistaa, että myyjän vastuu jatkuu siihen asti, kunnes asunnon tai kiinteistön hallintaoikeus siirtyy myyjältä ostajalle.

Viimeisenä vaaranvastuu
Vielä kauppojen jälkeen myyjällä on oma erityinen vastuunsa ennen asunnon tai kiinteistön luovutusta, nimittäin vaaranvastuu. Vaaranvastuu tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että myyjä vastaa kaupan kohteen tuhoutumisesta tai vahingoittumisesta aina siihen asti, kunnes hallintaoikeus siirtyy ostajalle. Rikkoutuneista pinnoista, kiintokalusteista, kodinkoneista tai muista esimerkiksi muuton yhteydessä sattuneista vaurioista on hyvä ilmoittaa ostajalle hetimiten, jolloin asia saadaan sovittua kahden kesken.
Välittäjä ottaa myös vastuuta
Välittäjän tehtävä on ajaa sekä myyjän että ostajan etua. Kiinteistönvälittäjä on sitoutunut noudattamaan lakeja ja säädöksiä, sekä hyvää välitystapaa. Hänellä, aivan kuten ostajallakin, on laaja selonottovelvollisuus, joten mitä tarkemmin osaat kertoa myytävästä asunnosta tai kiinteistöstä välittäjälle, sitä enemmän vastuuta hän voi ottaa. Piileviä virheitä välittäjäkään ei kuitenkaan voi vastuulleen ottaa, mutta onneksi ne ovat melko harvinaisia.
Mitä paremmin välittäjä tuntee kohteen plussat ja miinukset, sitä paremmin hän osaa arvioida oikean myyntihinnan. Kokenut välittäjä osaa myös havaita mahdolliset puutteet, vaikka myyjä ei niitä kertoisi tai olisi itse niistä edes tietoinen.
Haluatko kuulla lisää asunnonvaihtamiseen liittyviä käytännön vinkkejä? Tilaa uutiskirjeemme tästä!
