Asunto on budjettisi mukainen silloin, kun sen kokonaiskustannukset, eli kaikkien kulujen summa, mahtuvat pitkällä aikavälillä tuloihisi ilman, että taloutesi kiristyy liikaa. Pelkkä pyyntihinta ei kerro koko totuutta: asunnon ostamiseen liittyy useita kuluja, jotka on hyvä hahmottaa ennen kuin tekee päätöksen. Alla käymme läpi ne kysymykset, jotka ensiasunnon ostaja kohtaa budjettia suunnitellessaan.
Mitä kaikkia kuluja asunnon ostamiseen todella liittyy?
Asunnon ostamisen kokonaiskustannukset muodostuvat pyyntihinnan lisäksi useista muista erillisistä kuluista. Asunto-osakkeen kohdalla näitä ovat varainsiirtovero, mahdollinen yhtiölainaosuus, välityspalkkio myyjän puolelta sekä taloyhtiön tulevat remontit. Kiinteistökaupassa mukaan tulevat lisäksi lainhuudatuskulut ja kiinnitykset.
Ensiasunnon ostajan on tärkeää erottaa toisistaan velaton hinta ja myyntihinta. Velaton hinta sisältää asunto-osakkeen myyntihinnan lisäksi asunnon osuuden taloyhtiön lainasta. Se on se summa, jonka ostaja todellisuudessa maksaa asunnosta kokonaisuudessaan. Taloyhtiölainaa voi lyhentää kerralla tai maksaa osana kuukausittaista rahoitusvastiketta, ja nämä kaksi tapaa vaikuttavat eri tavoin siihen, kuinka paljon rahaa tarvitaan heti kaupantekohetkellä.
Muita kuluja, jotka on hyvä ottaa huomioon:
- Varainsiirtovero on asunto-osakkeissa ja kiinteistöissä eri suuruinen, ja ensiasunnon ostaja voi tietyin edellytyksin olla siitä vapautettu.
- Muuttokustannukset vaihtelevat tilanteen mukaan mutta ovat osa asumisen aloituskuluja.
- Remontti- ja sisustuskulut, erityisesti jos asunto ei ole täysin muuttovalmis.
- Kotivakuutus, joka on käytännössä välttämätön asunnon hankinnan yhteydessä.
- Kuntotarkastus, joka on yleinen osa kauppaprosessia etenkin kiinteistöissä.
Asunnon kokonaiskustannusten hahmottaminen etukäteen auttaa välttämään tilanteen, jossa hinta näyttää sopivalta mutta todelliset kulut yllättävät myöhemmin.
Kuinka suuri asuntolaina sinulle voidaan myöntää?
Asuntolainan suuruus perustuu aina hakijan maksukykyyn, tuloihin, menoihin, olemassa oleviin velkoihin ja omarahoitusosuuteen. Pankki arvioi nämä tekijät kokonaisuutena, eikä lainapäätökseen ole yhtä kaavaa, joka sopisi jokaiselle. Yleisesti ottaen asuntolainaan tarvitaan omarahoitusosuus, ja ensiasunnon ostajalle se on tyypillisesti pienempi kuin muissa tilanteissa.
Lainan enimmäismäärää rajoittaa niin sanottu lainakatto, joka on säädelty laissa. Käytännössä se tarkoittaa, että laina ei voi kattaa koko asunnon hintaa, vaan ostajalla täytyy olla omia säästöjä tai muuta vakuutta. Pankit arvioivat myös sen, miten lainan hoitaminen onnistuu, jos korot nousevat tai elämäntilanne muuttuu.
Ensiasunnon ostajan asuntolainaan liittyy lisäksi ASP-järjestelmä, eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä, joka mahdollistaa tietyin edellytyksin edullisemman lainan ja valtiontakauksen. ASP-lainan ehdot ja edellytykset on hyvä tarkistaa suoraan omasta pankista, sillä käytännöt ja ehdot voivat päivittyä.
Lainan myöntäminen on aina pankin päätös, ja jokainen tilanne arvioidaan erikseen. Se, kuinka suuri laina on realistinen juuri sinulle, selviää parhaiten lainaneuvotteluissa.
Mikä on sopiva asumiskustannus suhteessa tuloihin?
Asumiskustannusten suhde tuloihin on yksi keskeisimmistä mittareista, joilla voi arvioida, onko asunto todella budjettinsa mukainen. Yleisesti ottaen asumiseen käytettävä osuus kuukausituloista ei saisi viedä niin suurta osaa, että muihin välttämättömiin menoihin tai säästämiseen ei jää riittävästi. Tarkkaa prosenttilukua ei kuitenkaan voi antaa, koska se riippuu täysin henkilön kokonaistilanteesta.
Asumiskustannuksiin lasketaan mukaan kaikki asumiseen liittyvät kuukausittaiset menot:
- Asuntolainan lyhennys ja korko
- Taloyhtiön hoitovastike
- Mahdollinen rahoitusvastike, jos taloyhtiölainaa maksetaan kuukausittain
- Kotivakuutus
- Sähkö, vesi ja muut käyttökulut
Hyvä tapa testata budjettia on laskea, miltä talous näyttäisi, jos korko nousisi muutaman prosenttiyksikön. Jos lainan hoito onnistuu vielä silloinkin ilman, että arki kärsii merkittävästi, on taloudellinen liikkumavara riittävä. Tämä on näkökulma, jonka pankki ottaa myös omassa arviossaan huomioon.
Miten asunnon kunto vaikuttaa todelliseen hintaan?
Asunnon kunto on yksi merkittävimmistä tekijöistä, jotka vaikuttavat sen todelliseen hintaan. Pyyntihinta ei kerro, paljonko asunnossa on tulossa olevia remontteja tai korjaustarpeita, jotka ostaja joutuu myöhemmin maksamaan. Erityisesti vanhemmissa kohteissa kuntoon liittyvät asiat voivat muuttaa hintakuvan merkittävästi.
Taloyhtiön tulevat remontit
Asunto-osakeyhtiössä ostaja ei osta pelkästään omaa huoneistoaan vaan myös osuuden koko rakennuksesta. Taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma, eli niin sanottu PTS, kertoo, mitä remontteja on tulossa ja milloin. Julkisivuremontti, putkistosaneeraus tai katon uusiminen voivat tarkoittaa merkittäviä lisäkustannuksia lähivuosina. Nämä näkyvät joko rahoitusvastikkeen nousuna tai erillisenä pääomavastikkeena.
Oman asunnon kunto ja kuntotarkastus
Omakotitalossa tai rivitalossa asunnon kunto on erityisen tärkeä selvittää ennen kauppaa. Kuntotarkastus on yleinen osa kauppaprosessia, ja se antaa ostajalle tietoa rakennuksen nykyisestä kunnosta ja mahdollisista korjaustarpeista. Kuntotarkastus ei kata kaikkea eikä takaa, että piileviä virheitä ei ole, mutta se on merkittävä osa riskien hallintaa.
Asunnon kunnon arviointi vaatii kokemusta ja paikallista markkinatuntemusta. Tietämys siitä, mitkä remontit ovat välttämättömiä ja mitkä voidaan tehdä myöhemmin, auttaa hahmottamaan todellisen hintatason paljon paremmin kuin pelkkä pyyntihinta.
Milloin kannattaa pyytää kiinteistönvälittäjältä apua budjetoinnissa?
Kiinteistönvälittäjä voi auttaa asunnon ostajan budjetoinnissa erityisesti silloin, kun kokonaiskuva on epäselvä tai kun ostaja ei tiedä, mitä kaikkea pitäisi ottaa huomioon. Välittäjä ei korvaa pankin lainaneuvotteluja tai taloudellista neuvontaa, mutta hänellä on käytännön tietoa siitä, mitä asunnon ostamiseen todella liittyy.
Paikallinen välittäjä tuntee Oulun alueen markkinat ja osaa kertoa, millaisia asuntoja tietyllä budjetilla on realistista löytää eri kaupunginosista. Hän myös tunnistaa kohteiden hinnoitteluun vaikuttavat tekijät, kuten taloyhtiön kunnon, tulevat remontit tai alueen kehitysnäkymät, joita ensiasunnon ostaja ei välttämättä osaa itse kysyä.
Välittäjältä saa apua erityisesti näissä tilanteissa:
- Kun pyyntihinnan ja velattoman hinnan ero on epäselvä
- Kun taloyhtiön asiakirjat, kuten isännöitsijäntodistus tai yhtiöjärjestys, tuntuvat vaikeaselkoisilta
- Kun haluaa ymmärtää, onko pyyntihinta linjassa alueen markkinahintojen kanssa
- Kun asunnon kunnosta on epäselvyyksiä ja tarvitaan apua kokonaiskuvan hahmottamiseen
Me autamme ensiasunnon ostajia hahmottamaan kokonaisuuden selkeästi, jotta ostopäätös perustuu oikeaan tietoon eikä pelkästään pyyntihintaan. Jos asunnon ostoprosessi kokonaisuutena on vielä epäselvä, ensimmäistä kotia etsimässä Oulussa on hyvä lähtökohta prosessin hahmottamiseen.
Asunto on todella budjettisi mukainen vasta silloin, kun olet ottanut huomioon pyyntihinnan lisäksi yhtiölainan, tulevat remontit, kuukausittaiset vastikkeet ja oman taloutesi kokonaiskuvan. Kaikkien näiden osien ymmärtäminen ennen ostopäätöstä on se, mikä erottaa hyvän kaupan epämiellyttävästä yllätyksestä.
Oletko miettimässä ensimmäisen kotisi ostamista Oulussa? Ota yhteyttä, niin me käymme tilannettasi läpi yhdessä.