Asunnon myynti ei aina etene toivotulla tavalla, ja joskus myyjä alkaa pohtia, olisiko välittäjän vaihtaminen järkevää. Kiinteistönvälittäjän vaihtaminen kesken myyntiprosessin on mahdollista, mutta siihen liittyy käytännön asioita, jotka on hyvä tuntea ennen päätöksentekoa. Tässä artikkelissa käymme läpi keskeisimmät kysymykset, joita myyjillä yleensä on välittäjän vaihtoon liittyen.
Voiko kiinteistönvälittäjän vaihtaa kesken myyntiprosessin?
Kiinteistönvälittäjän vaihtaminen kesken myynnin on mahdollista, mutta se edellyttää voimassa olevan toimeksiantosopimuksen irtisanomista. Toimeksiantosopimus on myyjän ja välitysliikkeen välinen sopimus, joka määrittelee myyntiä koskevat ehdot, kuten sopimusajan ja palkkion. Sopimuksen irtisanominen on lähtökohtaisesti myyjän oikeus, mutta ehdot vaihtelevat sopimuksen mukaan.
Välityslaki sääntelee toimeksiantosopimuksia, ja sopimuksessa on yleensä määritelty irtisanomisaika sekä mahdolliset seuraukset ennenaikaisesta päättämisestä. Toisin sanoen pelkkä tyytymättömyys ei automaattisesti tarkoita, että sopimuksen voi purkaa ilman seurauksia. Ennen kuin välittäjän vaihto tulee ajankohtaiseksi, on tärkeää tutustua huolellisesti omaan sopimukseen ja siinä mainittuihin ehtoihin.
Käytännössä toimeksiantosopimus tehdään yleensä määräajaksi, jonka aikana välitysliikkeellä on yksinoikeus myydä kohdetta. Tämä tarkoittaa, että rinnakkaisen välittäjän palkkaaminen ei välttämättä ole mahdollista ennen kuin sopimus on asianmukaisesti päättynyt tai irtisanottu.
Milloin välittäjän vaihtaminen kannattaa harkita?
Välittäjän vaihto kesken myynnin tulee harkittavaksi tilanteissa, joissa myynti ei etene, viestintä on puutteellista tai myyjä kokee, ettei hänen tarpeitaan huomioida riittävästi. Välittäjän vaihtaminen ei ole harvinaista, ja monella myyjällä on konkreettisia syitä sen pohtimiseen.
Tyypillisiä tilanteita, joissa välittäjän vaihtoa aletaan harkita, ovat muun muassa:
- Kohde on ollut myynnissä pitkään ilman merkittävää ostajien kiinnostusta
- Välittäjä on tavoittamaton tai vastaa yhteydenottoihin hitaasti
- Markkinointimateriaali on puutteellista tai kohde ei näy riittävästi oikeissa kanavissa
- Myyjä kokee, ettei välittäjä tunne paikallisia markkinoita riittävän hyvin
- Näyttöjä on ollut vähän tai ne eivät ole johtaneet tarjouksiin
- Yhteistyö ei yksinkertaisesti toimi henkilökemioiden tasolla
On tärkeää erottaa toisistaan tilanteet, joissa ongelma on välittäjän toiminnassa, ja tilanteet, joissa syy on markkinatilanteessa tai kohteen hinnoittelussa. Joskus avoin keskustelu nykyisen välittäjän kanssa voi selkeyttää tilannetta ennen kuin vaihtoa ryhdytään toteuttamaan.
Mitä toimeksiantosopimuksen irtisanominen käytännössä tarkoittaa?
Toimeksiantosopimuksen irtisanominen tarkoittaa, että myyjä ilmoittaa välitysliikkeelle haluavansa päättää sopimuksen ennen sen luonnollista päättymistä. Irtisanominen tehdään yleensä kirjallisesti, ja sopimuksessa on yleensä määritelty, millä tavoin ja millä aikataululla irtisanominen tulee tehdä.
Käytännön tasolla irtisanomiseen voi liittyä seuraavia asioita:
- Irtisanomisaika, jonka aikana sopimus on vielä voimassa
- Mahdollinen korvausvelvollisuus, jos sopimus päättyy ennenaikaisesti ilman perusteltua syytä
- Selvitys siitä, mitä välittäjä on jo ehtinyt tehdä kohteen markkinoimiseksi
- Markkinointimateriaalien ja asiakirjojen siirtyminen myyjälle
Välityslaki asettaa reunaehdot sille, miten toimeksiantosopimukset toimivat ja miten niitä voidaan päättää. Sopimuksen irtisanominen on siis prosessi, joka etenee sopimusehtojen mukaisesti eikä tapahdu automaattisesti pelkästään ilmoittamalla. Käymme mielellämme läpi, mitä uuden toimeksiannon aloittaminen edellyttää ja miten prosessi yleensä etenee.
Mitä riskejä välittäjän vaihtamiseen liittyy?
Välittäjän vaihto kesken myynnin voi hidastaa myyntiprosessia ja aiheuttaa lisäkustannuksia. Keskeisimmät riskit liittyvät kaksinkertaiseen palkkiovelvollisuuteen, menetettyyn markkinointimomenttiin ja mahdollisiin erimielisyyksiin entisen välitysliikkeen kanssa.
Kaksinkertainen palkkioriski syntyy tilanteessa, jossa entinen välittäjä on esitellyt kohdetta ostajalle, joka myöhemmin tekee kaupan uuden välittäjän kautta. Tällöin voi syntyä tilanne, jossa molemmat välittäjät katsovat ansainneensa palkkion. Hyvä välitystapa ja välityslaki ohjaavat tällaisten tilanteiden ratkaisemista, mutta epäselvyyksiltä ei aina vältytä.
Muita huomionarvoisia riskejä ovat:
- Myyntiprosessi käynnistyy alusta, mikä vie aikaa
- Kohde saattaa herättää kysymyksiä ostajissa, jos se on ollut pitkään myynnissä useammalla välittäjällä
- Uusi välittäjä tarvitsee aikaa perehtyä kohteeseen ja sen asiakirjoihin
- Markkinointiin käytetyt resurssit eivät aina siirry uudelle välittäjälle
Riskit eivät tarkoita, että välittäjän vaihto on väärä ratkaisu. Ne tarkoittavat, että päätös kannattaa tehdä harkiten ja selkeällä käsityksellä siitä, mitä vaihtaminen käytännössä tarkoittaa.
Miten uusi välittäjä valitaan onnistuneesti?
Uuden välittäjän valinnassa keskeistä on paikallinen markkinatuntemus, selkeä viestintä ja kyky perustella, miten myyntiprosessi etenee. Pelkkä hyvä maine ei riitä, vaan on tärkeää, että välittäjä tuntee juuri sen alueen ja kohdetyypin, jota myydään.
Uutta välittäjää valitessa on hyvä käydä läpi ainakin seuraavat asiat:
- Paikallistuntemus: Tunteeko välittäjä alueen hintatason, ostajaprofiilit ja markkinatilanteen?
- Markkinointisuunnitelma: Miten kohde esitellään ja missä kanavissa sitä markkinoidaan?
- Saavutettavuus: Miten välittäjä pitää sinut ajan tasalla prosessin edetessä?
- Kokemus vastaavista kohteista: Onko välittäjällä näyttöjä samankaltaisten asuntojen myynnistä?
- Toimeksiantosopimuksen ehdot: Millainen sopimusaika on, ja miten mahdolliset erimielisyydet ratkaistaan?
Olemme toimineet Oulussa ja sen lähialueilla jo lähes 20 vuotta, ja meillä on syvä tuntemus paikallisista markkinoista. Jokainen myyntiprosessi on meille ennen kaikkea ihmissuhde, ja pidämme huolen siitä, että myyjä tietää missä mennään koko prosessin ajan. Jos harkitset välittäjän vaihtoa tai haluat kuulla lisää siitä, miten me lähestymme asunnon myyntiä, pyydä maksuton hinta-arvio kohteestasi ja aloitetaan keskustelu siitä, miten voimme auttaa.
